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こんにちは。

神奈川県藤沢市の工務店、コージーホームです。

マイホームを検討している人の中には、「新築がいいけど希望の条件でなかなか見つからない」「予算的に注文住宅は難しいかも…」という人も多いのではないでしょうか。

そこでオススメなのが、『戸建ての中古住宅を購入してリノベーションする』方法です。

しかし中古物件には気をつけるべきことが多く、物件選びで失敗してしまう可能性も少なくありません。

この記事では、戸建ての中古住宅をリノベーションする魅力や、リノベに向いている物件の見分け方・注意点などを説明します。

なぜ中古戸建てのリノベーションがオススメなの？

まずは、戸建ての中古住宅を購入してリノベーションする魅力を紹介します！

物件の購入価格を抑えられる

中古住宅は、新築よりも低コストで物件を購入できるのが大きなメリットです。

住宅金融支援機構が2022年8月に公表した「2021年度フラット35利用者調査」によると、「土地付き注文住宅」「建売住宅」「中古戸建」には、次のような価格差があります。

• 注文住宅：4,455万円（土地も購入して建てる場合）

• 建売住宅：3,605万円

• 中古住宅：2,614万円

。

土地付き注文住宅と中古住宅の価格差は、1,841万円。建売住宅と中古住宅の価格差は、991万円でした。

物件の購入価格を安く抑えられれば、その分自分好みにリノベーションする費用に回せますし、結果として新築よりも低コストでマイホームを手に入れられるケースも少なくありません。

※上記に調査データを示しましたが、関東首都圏では、この価格帯は結構ずれているかなという印象があります。

なにせ、土地の価格が高騰していますし、建築材料も上がってきているので、あくまでも価格差という視点で見ていただいたほうが良いかと思います。

物件の選択肢が増える

都市部や駅近の立地は、もともと住宅用地が少ないうえに人気エリアなので、新築だけに絞ると理想の物件にはなかなか出会えません。

しかし中古住宅も視野に入れれば、選べる物件の数は一気に増えるので、立地や広さなどを妥協せずに探せます。

リノベーションすれば間取りや外観・内装は一新できるので、希望のエリアで理想の住まいを持てる可能性が高まるでしょう。

建築当時の基準が適用される

リノベーションは建て替えと違って、建築当時の基準が適用されるため、購入した中古住宅よりも小さくなる心配がありません。

現行の建築基準法では、建物と接する道路の幅が4m以上であることが必要ですが、旧基準で建てられた中古住宅だとmに満たないケースがあります。

この場合建て替えるとなると、道路の境界線を自分の敷地側に後退（セットバック）させなければならないので、家を建てられる面積が減ってしまうのです。

また、土地に対しての建物の建ぺい率・容積率が現行の建築基準法に適合していない中古住宅も、建て替えるなら同じ大きさの家は建てられません。

一方、リノベーションでは建築当時の基準が適応されるので、中古住宅の広さをキープしながら新しくつくり替えられるのが大きなメリットといえます。

ただし、現行の建築基準を満たしていない物件は、住宅ローン審査が厳しくなるケースも。

理想の住まいを追求できる

中古住宅のリノベーションは、注文住宅と同じように理想の住まいを追求できます。

外壁やクロスの張り替えはもちろん、家事動線のよい間取りに変更したり、キッチンやお風呂を最新の設備に交換したりなど、購入した物件を自分好みの暮らしやすい家につくり替えられるのです。

当然注文住宅も自由に設計できますが、基礎を一からつくり上げる分、リノベーションするよりも多くの予算が必要になります。限られた予算内で、こだわりたっぷりの住まいを目指せるのが、リノベーションの大きな魅力といえるでしょう。

リノベーションに向いている中古物件とは？

一言で中古住宅といっても、戸建ての構造や状態はさまざまです。では、どのような物件がリノベーションに向いているのでしょうか。

現行の耐震基準で建てられている物件

中古住宅のなかでも、現行の耐震基準を満たしている物件はリノベ向きの住宅といえます。なぜなら旧耐震基準の物件は、耐震補強工事にコストがかかりすぎてしまう可能性があるからです。

現行の耐震基準が適用されたのは1981年6月。それ以降に建築確認された物件かどうかが、一つの判断基準となるでしょう。

ただし1981年以前に建てられた物件でも、現行の耐震基準を満たしている場合もあるので、不動産会社にしっかり確認することをオススメします。

間取りの自由度が高い物件

リノベーションを前提として中古住宅を購入する場合は、間取りの自由度が高い物件を選びましょう。

戸建ての構造には「木造」「鉄筋コンクリート造」「鉄骨造」などがありますが、それぞれのつくり方（工法）によって、間取り変更の自由度は大きく異なります。

工法・構造別に特徴をまとめましたので、物件選びの参考にしてくださいね。

• 木造軸組工法：柱と梁で家を支える工法で、間取りの変更がしやすい。

• 木造枠組壁工法（2×4工法）：壁で家を支える工法なので、取り外せない壁が多く間取り変更は難しい。

• プレハブ工法：箱を組み立てるように家を建てるので、間取り変更は難しいことが多い。

• 鉄筋コンクリート造（RC造）：ラーメン構造と壁式構造の2種類あり。ラーメン構造なら間取り変更はしやすい。

• 鉄骨造：重量鉄骨と軽量鉄骨の2種類。軽量鉄骨は壁で建物を支えることがあるので、間取り変更の制約がある場合も。

せっかく中古住宅をリノベーションするのですから、希望の間取りが叶う物件を選ぶことが大切。不動産会社だけでなく、リノベーションを依頼する工務店やハウスメーカーにも相談してみましょう。

なぜ『築20年以上』の物件が人気なの？

では実際に中古住宅を購入した人は、築何年の物件を購入しているのでしょうか。

• 築10年以下：24.5％

• 築11〜20年：28.1％

• 築21〜30年：27.4％

• 築31〜40年：15.7％

• 築41年以上：4.2％

もっとも多く購入されているのは「築11〜20年」の中古住宅。僅差で次に多いのが「築21〜30年」の物件です。

住宅の価格は築年数が古くなるにつれて徐々に下がり、築20〜30年ほどで底値を迎えます。つまり、不動産としての評価がゼロになるので、土地の価格のみで中古住宅を購入できるのです。

調査の結果、築21年以上の物件を購入する人の割合は全体の5割弱にのぼり、年々増加傾向にあるようです。

ほぼ土地代だけで中古住宅を購入し、構造などの使える部分はそのまま活かしてリノベーションすれば、低コストで新築同様の家に住むことも夢ではありませんね！

※参照：住宅金融支援機構「2021年度フラット35利用者調査」

https://www.jhf.go.jp/files/400361622.pdf

戸建て中古住宅をリノベーションする際の注意点

次に、戸建ての中古住宅をリノベーションする際の注意点を解説します。

目で見えない部分が劣化している可能性がある

戸建ての中古住宅を購入する際には、目で見えない部分が劣化している可能性があることを理解しましょう。

外観からは大きな問題がないように見えても、いざリノベーション工事を始めてみると骨組みが劣化していたり、シロアリの被害が大きかったりする場合もあるからです。

このような事態を最小限に抑えるためには、住宅診断士や一級建築士などに依頼して「ホームインスペクション（住宅診断）」を行いましょう。

診断料はかかってしまうものの、物件購入後に思いがけない工事費用が発生して焦らないよう、住まいの状態を事前に把握することが大切です。

住宅ローンが組みにくい物件もある

中古住宅の中には、住宅ローンが組みにくい物件もあります。

たとえば、「再建築不可物件」。現行の建築基準法では、「幅4m以上の道路に敷地の2m以上が接していなければいけない」という決まりがありますが、中古住宅のなかにはこの条件を満たしていない土地もあります。

リノベーションして住む分には、この条件をクリアしていなくても問題ありません。しかし、万が一地震や火災などで家を一から建て直すことになった場合、この土地には新築できないのです。

このとき周りの土地が売りに出されていれば、土地を買い足して現行の建築基準を満たすことも可能ですが、必要なときに必要な分だけの土地が売り出されている可能性は極めて低いでしょう。

このような「再建築不可物件」は住宅ローンが組めない、もしくは融資限度額が低く設定されるケースがあることを理解しておきましょう。

ただし、制約のある土地はその分販売価格が安い傾向にあるので、コストの面では魅力的とも考えられます。

中古住宅のリノベーションで使える補助金制度は？

リノベーション費用を抑えるコツは、予算内に収まる適切なプランニングはもちろん、使える補助金を最大限活用することです。

耐震性能や省エネ性能の向上・バリアフリー化などを目的とした工事に対しては、次のような補助金が申請できる場合があります。

・介護保険 ・こどもエコすまい支援事業 ・地域型住宅グリーン化事業 ・長期優良住宅化リフォーム推進事業

これらの補助金は国が管轄しているので、基本的に全国共通で活用できます。

ほかには、各自治体が独自で交付している補助金も。お住まいの地域で活用できる補助金がないか、どの補助金を申請すれば補助金額が多いかなどを調べてみましょう。ただし補助金は基本的にあと払いなので、注意が必要です。

まるで新築？！戸建ての中古住宅リノベーション事例

最後に、コージーホームが手がけた戸建て中古住宅のリノベーション事例を紹介します！

【T様邸】築40年超え木造住宅のリノベーション

こちらは、築40年を超える木造住宅をリノベーションした事例です。

骨組みや屋根・基礎はそのまま残して、それぞれ補強工事を行っています。

もともと1階には居室とダイニングキッチンがありましたが、壁を取り払って間取りを変更。開放感あふれるLDKが完成しました。

【K様邸】ライフステージに合わせたリノベーション

お子さまの独立後、ご実家のお母さまと一緒に暮らせるよう、半二世帯住宅にリノベーションした事例です。

2階の洋室2部屋を間取り変更して、広々としたLDKへ。キッチンも使い勝手のよい最新のシステムキッチンへと交換しました。

ほかにも、家族が安心して使えるお風呂へとリノベーションし、外壁も塗装し直しています。

【M様邸】鉄筋コンクリート造の戸建てリノベーション

築40年を超えるこちらの物件は、耐震性に優れた鉄筋コンクリート造。よい家を長く大切に住み続けられるよう、リノベーションした事例です。

もともとの住まいにあったアンティークのドアを活かしたいとのご要望で、新居にも取り付けました。LDKを中心に、玄関周りの間取りも変更。暮らしやすさを高めるために、収納場所も増設しています。

中古住宅のリノベーションならコージーホームへ！｜藤沢市・湘南の工務店

新築よりも低コストで理想のマイホームが手に入る、中古住宅のリノベーション。魅力的な方法である反面、物件選びに失敗してしまうと、思いがけないコストがかかる可能性も少なくありません。

不動産会社でもリノベする前提で相談に乗ってくれる場合もありますが、一番安心なのは信頼できるリノベーション会社を見つけて、購入する前に物件を見てもらうこと。

コージーホームでは、「お客さまの希望が叶う中古住宅なのか」を判断するお手伝いをさせていただいております。戸建てリノベーションを検討中の方は、お気軽にご相談ください！